KİRALANANIN TAHLİYE SEBEPLERİ VE TAHLİYE DAVASI

Konut ve çatılı işyeri kiraları için getirilen ayrım TBK m. 339 vd. düzenlenmiştir. Bu makalemizde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ve kiraya verenin tahliye nedenleri ile bu sebepler dolayısıyla açılabilecek tahliye davası ve icra takibi işlenecektir.

 

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu İle Fesh Edilmesi

 

1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih ihbarı

Bilinenin aksine bildirim yolu ile sebep göstermeksizin fesih hakkı yalnızca kiracı için getirilmiştir. Kiraya veren ise belirli süreli sözleşmenin sona erdiği gerekçesiyle  fesih bildirimi yapma hakkına sahip değildir. (İstisna m.347/1-2)

 

Türk Borçlar Kanunu m. 347/1’e göre kiracı kira süresinin bitimine en geç 15 gün kala kiraya verenin eline ulaşacak şekilde fesih bildiriminde bulunur ise sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Kanunda düzenlenen bu 15 günlük sürenin kiracının aleyhine olacak şekilde uzatılması geçersiz sayılmıştır. Yani taraflar iki ay olarak belirlemiş olsalar dahi eğer kiracı sözleşmenin bitimine 15 günlük süre kala kiraya verene fesih bildiriminde bulunmuş ise bu bildirim yargı kararlarında geçerli sayılmaktadır.

 

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

 

Örneğin 01.01.2010 tarihli bir yıllık süreli bir kira sözleşmesi bir yılın sonunda 01.01.2011 tarihinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüyor ve 01.01.2021 tarihinde 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış oluyor. Kiraya veren kira ilişkisini sonlandırmak için 2022 nin sonuna üç ay kalaya kadar kiraya verenin elinde olacak şekilde fesih ihbarı yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

 

1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih İhbarı

 

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracının fesih hakkı m.347/2 de düzenlenmiştir. Buna göre kiracı genel hükümlere dayanarak sözleşmeyi her zaman fesh edebilir. Genel Hükümlerde kiranın sona erdirilmesi TBK m. 329’da düzenlenmiştir. Kanun koyucu kira dönemlerini 6 aylık sürelere ayırarak bu altı aylık sürelerin bitimine 3 ay süre kalıncaya kadar Kiracı fesih bildiriminde bulunarak kira akdini sonlandırabilir. Burada kanunun lafzında geçen “ Her zaman” ifadesi kiraya veren için öngörülen 10 yıllık sürenin kiracı için öngörülmemesi dolayısıyla kullanılmıştır.

 

Örneği: Bir 8 yıllık bir konut kira sözleşmesi 31 aralık 2022’de bitecek ise kiracının en geç 31 eylül 2022’ye kadar fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Eğer belirlenemiyor ise kira döneminin bitiş süresinin hesabında TBK m.329 dikkate alınır.

 

Eğer kiracı fesih dönemine veya sözleşme süresine uymaksızın kira sözleşmesini fesih ederse ne olur?

 

Buna ilişkin düzenleme TBK m.325’te düzenlenmiştir. Buna göre;

 

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi(2)

 

 MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

 

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

 

Kanun koyucu kiracının sözleşmeye veya fesih dönemine uymaksızın yapmış olduğu fesih sonucu onu makul bir süre ile kira bedelinden sorumlu tutmuştur. Kiracı ancak kiralayan tarafından kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek bir kiracı bulması halinde bu borcundan kurtulabilecektir.

 

 

Kiraya Verenin Fesih Hakkı

 

Kiraya verenin fesih hakkı TBK m.347/2 de düzenlenmiştir. Buna göre;

“Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Burada dikkat edilmesi gereken husus kanun koyucunun kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için 10 yıllık uzama süresi aramasıdır. Bu sürenin bitimini takip eden yılın ancak en çok son 3 ayı kalacak şekilde kiracının elinde olacak fesih bildirimi ile kiraya veren sözleşmeyi sonlandırabilecektir.

 

Örneğin 01.01.2010 yılında düzenlenmiş bir yıllık bir kira sözleşmesi 01.01.2011 yılı itibari ile belirsiz süreli devam etmiş ise bu durumda 10 yıllık uzamanın sonu 01.01.2021 olacaktır. Kiraya veren ancak 01.09.2022 tarihine kadar kiracının eline ulaşmış olacak bir fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Keza her uzama yılının sonuna 3 ay kalaya kadar olan fesih bildirimi ile de kira sözleşmesini sonlandırabilir.

 

Belirtilmelidir ki TBK m.348’e göre fesih bildirimin geçerlilik şartı olarak yazılı olması aranmaktadır.

 

 

 

Yapılan belirli süreli sözleşme 10 yıl ise bu durumda kiraya verenin fesih hakkı doğar mı?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere kanun 10 yıl uzama müddeti istediğinden kiraya veren ancak 21. yıla ait kira döneminin sonuna 3 ay kalıncaya kadar kiracının elinde olacak şekilde yapacağı bildirim ile kira akdini sonlandırabilir.

 

İştirak halinde mülkiyette  paydaşların her biri tahliye davası açabilir mi?

 

İştirak halinde mülkiyet var ise zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan bütün paydaşların birlikte dava açması gerekmektedir. Bunun istisnası ise eğer intikaller yapılmış ve paylar belirgin hale getirilmiş ise tapuda diğerlerinin de rızasını alarak iştirak halindeki maliklerden biri açabilir.

Ayrıca eklenmelidir ki zorunlu dava arkadaşlığı hem tahliye davalarında hem de tespit davalarında zorunludur.

 

TAHLİYE NEDENLERİ

 

Makalemizin başlangıç kısmında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ve kiraya verenin hangi koşullar altında ve ne zaman fesih yapabileceğini inceledik. Şimdi ise kiracının tahliyesine ilişkin tahliye davası nedenlerini inceleyeceğiz. Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye nedenleri kanunumuzda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Taraflar kendileri arasında yapacakları anlaşma ile kiracı aleyhine yeni bir tahliye nedeni oluşturamazlar.

 

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri:

Bu sebepler TBK m.350 ve m.351 de düzenlenmiştir.

 

1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

 

Gereksinim nedeniyle tahliye TBK m.350’de düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren;

kira süresinin sonundan başlamak üzere bir aylık süre içerisinde tahliye davasını açmalıdır.

 

Burada kiraya veren kiracıya ihtar çekmeksizin bir ay içinde dava açabilir. Ancak kiraya veren bu bir aylık süreyi kaçısır ise takip eden aylarda gelecek dönem için bu davayı açacağına ilişkin ihtar çekebilir.

 

Gereksinim nedeniyle tahliye davasında tanık dinletilebilir ancak daha önemli olan Yargıtay’ın aradığı kriterlerdir. Bunlar şu şekilde sıralanabilir;

1. ihtiyacın gerçek olması
2. samimi olması
3. zaruri olması
4. sürekli olması

Bu kriterlerin hepsinin bir arada olması dahilinde tahliye davaları kiraya verenin lehine sonuçlanabilir.

 

2. Yeniden İmar ve İnşa Nedeniyle Tahliye

 

Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye TBK m.350 devamında düzenlenmiştir. Buna göre kentsel dönüşüm, yıkıp yeniden inşa gibi sebepler ile tahliye yapılabilmesi için maliklerin belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmelerin bitiş tarihinden, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümler uyarınca belirlenecek fesih dönemi ve bildirim sürelerine uygun olarak belirlenecek süreden itibaren 1 ay içerisinde dava açmaları gerekmektedir.

 

İhtiyaç nedeniyle veya yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliyede tahliye edilen kiracının tazminat hakkı var mıdır?

 

Günümüzde ev sahiplerinin kiracılarını ,kanunda öngörülen haklarını kötü niyetle kullanarak, kiralanandan tahliye ederek yerlerine yeni kiracılarla sözleşmelere yaptıkları gözlemlenmektedir. Aslen işaret edilen sebeplerle tahliye edilmiş taşınmazlarda 3 yıl başkasına kiralama yasağı bulunmaktadır. Bu yasak TBK m. 355’te düzenlenmiştir. Eğer malik yeni bir kiracı ile sözleşme aktedecek ise öncelikle eski kiracısına durumu yazılı ihtar ile bildirmelidir. Bu yazılı bildirimi takip eden 1 ay içerisinde eski kiracının yeniden kiralama hakkının kullanması gerekir.

Bu bildirim yapılmadan yeni kiracı ile anlaşan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

 

 

3. Yeni Malikin İktisabı Nedeniyle Tahliye

 

Yeni malikin iktisabı nedeniyle tahliye davasında, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklı olarak, satın almadan itibaren 1 ay içerisinde ihtar çekmek gerekmektedir. Esasen TBK m.351 de düzenlenen gereksinim nedeniyle tahliye sebebi yeni maliğe iki seçimlik hak tanımıştır. Buna göre;

1. Yeni malik satın almasından itibaren 1 ay içerisinde yazılı bildirimde bulunarak, kira sözleşmesini 6 ayın sonunda açacağı dava ile sonlandırabilir.

 

1. Yeni maliğin diğer saçimlik hakkı ise önceden akdedilen kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek bu tarih itibariyle 1 ay içerisinde dava açarak da kullanabilir.

 

 

 

 

 

 

 

Kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri

 

1.Kiracının temerrüdü

 

Kiracının temerrüdü TBK m.315’te düzenlenmiştir. Buna göre:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. “

 

Kiracının temerrüdü nedeniyle noterde yazılı ihtar düzenlenmelidir. İşbu ihtarda 30 günden az olmamak kaydı ile kiracıya süre verilmeli ve ayrıca ödeme yapılacak hesap, hangi ayların ödenmediği, ödemenin yapılmaması halinde tahliye davası açılacağı bildirilmelidir.

 

2.Akde Aykırılık

 

Akde aykırılık tarafların yapmış olduğu sözleşmede kiracının bildirmiş olduğu kullanım şeklinin ve koşullarının , hali hazırda kiralananı kullanım şekli ile uyuşmamasından kaynaklanmaktadır. Örnek olarak kiracının lokanta açmak için sözleşme yapmasına karşın kiralananı bar olarak kullanması akde aykırılık oluşturabileceği gibi kiracının kiralanana kasten zarar vermesi de akde aykırılık oluşturabilir.

 

Kiracının özen yükümlülüğü adı altındaki bu sorumluluğu TBK m. 316’ da düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren akde aykırılığı öğrendiğinde kiracısına yazılı ihtarı ile “akde aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini” bildirir ve bu ihtarı ile ona 30 gün müddet verir.

 

Eğer ki kiracının yapmış olduğu akde aykırılık süre verilmesini yararsız hale getirmiş ise veya komşular için çekilmez hale gelen çok açık ve belirli bir akde aykırılık var ise kiraya veren ihtar çekmeksizin yazılı bildirim ile kira sözleşmesini fesh edebilir.

 

3. Yazılı Tahliye Taahhüdü

 

Yazılı tahliye taahhüdü bilinenin aksine diğer kiracının tahliyesi nedenlerinden daha zayıf bir nedendir. Çünkü uygulamada imza inkarı ile kolaylıkla yargılama süreci uzatılabilmekte veya sona erdirilebilmektedir.

 

Yine de bu yöntem ile kendisini güvence almak isteyen kiraya verenin öncelikli olarak noter marifetiyle tahliye taahhüdü düzenlemesi yararına olacaktır. Böylelikle tahliye taahhüdü güçlü bir done haline gelecektir. Tahliye taahhüdünde dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesinin yapılması tarihinden sonraki bir tarihte yapılmasıdır. Aksi halde ,Yargıtay kararlarında da sabit olduğu üzere, tahliye taahhüdünün cebir- şiddet altında alındığı düşüncesi ile geçersiz sayılmaktadır. Dolayısıyla bu yönteme başvuracak kiraya verenin kira sözleşmesinde belirtilen tarihten sonraya işaret eden bir tarihi tahliye taahhüdünde özenle belirtmesi gerekmektedir. geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı kabul edildiğinde kiraya veren tahliye taahüdünde yazılı tahliye tarihinden başlamak üzere bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira ilişkisini sona erdirebilir.

 

4.Kiracının başka bir konutu olması sebebiyle tahliye

 

Bu tahliye sebebi TBK m.352/son da düzenlenmiştir. Buna göre ;

“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

 

5.Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtara yol açması:

 

Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtara sebebiyet vermesi sonucu kiraya veren kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bu sebep TBK m.352’de düzenlenmiştir. Buna göre;

 

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

 

Kira bedeline aidat, kira bedeli ve yönetim borçları da girmektedir. Kiraya veren kiracısına noterden ihtar çekmeli ve bu ihtarlarında borçlarını ödemesini aksi halde tahliye davasının açılacağını bildirmesi gerekmektedir.

 

İhtarların haklı sebeple çekilmiş olması gerekmektedir. Kanunumuzda işaret edilen iki haklı ihtar arasındaki süre hakkaniyete uygun ve iyi niyetli olmalıdır.

 

Peki bunlar haricinde kiraya veren başka bir yöntem ile kiracısını taşınmazından tahliye edebilir mi?

 

Kanun koyucu konuya ilişkin bir başka yöntem olan “Örnek 13” olarak da bilinen tahliye amaçlı icra takibini düzenlemiştir. Buna göre kiracının yalnıca kira bedelini ve yönetim giderlerini ödememesine ilişkin bir ihtilaf söz konusu ise kiraya veren tahliye amaçlı icra takibi yoluna gidebilmektedir. Burada haciz ve tahliye istemi aynı anda istenmelidir.

 

Öncelikli olarak kiracıya 7 günlük itiraz süresi verilmektedir. Kiracı bu sürede itiraz etmez ve icra emri kesinleşir ise bu sefer 30 günlük ödeme süresi başlamaktadır. Kiracı belirlenen sürede işaret edilen bedeli ödemez ise kiraya veren 31.günden itibaren icar hakimliğinde tahliye davası açma hakkını kazanır.

 

Bu yöntem sözleşmenin esasına ilişkin herhangi bir ihtilaf olmadığında( örneğin imza inkarı) daha çok tercih edilmesi gereken bir yöntemdir.