KİRA TESPİT DAVASI

Kira sözleşmeleri TBK m. 299 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri şekle bağlı değildir, sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözleşmenin şekli kiranın tespitinde ve tahliye davalarında önem arz etmektedir. Bu makalemizde öncelikli olarak konut ve çatılı iş yeri kiralamalarına ilişkin kira tespit davası ve akabinde tahliye davası incelenecektir.

 

1. Kira Tespit Davası

 

Kira tespit davaları son dönemde ekonomik dalgalanmanın da etkisi ile çokça başvurulan bir yöntem olmuştur. Bilinenin aksine bu dava türünde kiracı da kiraya veren de davacı sıfatı ile dava açabilir. Kiracı kira miktarının tespiti ve düşürülmesini talep edebilirken, kiraya veren de kiranın tespitini ve arttırılmasını talep edebilir. Öncelikle bilinmelidir ki görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

Bir diğer önemli husus ise kira tespit davaları belirsiz alacak davası ve kısmi alacak davası olarak açılamaz. Islah edilemediği gibi fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz. Dava açılırken artış miktarı net ve kesin olarak saptanmalıdır. Bu durumda tarafların hazırlıklı olarak emsal kira bedellerini, konutun durumunu ve kira artış oranını tespit etmesi büyük önem arz etmektedir.

 

Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/2792 E. 2021/267 K.

 

Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinde düzenlenmiştir. Kanunun lafzında kira sözleşmelerinde kira artış payının belirlenip belirlenmemesine ilişkin olarak bir ayrım yapılmıştır.

 

Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmiş ise;

 

TBK m.344/1 : “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

 

Kanun koyucu bu madde ile kira sözleşmelerinde maksimum artış sınırını belirlemiştir. Buna göre taraflar en çok bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama tüfe oranına kadar arttırım yapabileceklerdir. Bu sınırı aşan oranlar geçersizdir. Tarafların bu sınırı aşmayan kira artış oranları var ise kira tespit davasını açmakta hukuki yararları olmayacağından sözleşmede yazılı kira artış oranı bir sonraki kira dönemi için geçerli olmaya devam edecektir.

 

 

 

Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemişse;

 

m.344/2 : “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

 

Buna göre taraflar eğer kira artış oranını belirlememiş iseler ilk olarak kira bedeli tespit edilir akabinde ise hakimce kiralananın durumu göz önüne alınarak kira bedeli belirlenir. Burada başlangıç tarihi aboneliklerinin açılış tarihi veyahut banka hesabına kira bedelinin yatırılma tarihi olarak belirlenebilir. Ancak uygulamada halen elden kira bedellerinin elden verildiği gözlemlendiğinden kira bedelinin artış yapılmadan önceki haline erişim zor olabilmektedir.

 

Kira bedelinin belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın kira tespit davası:

 

TBK m.344/3 kira tespit davalarının ana maddesidir. Buna göre;

 

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

 

Türk Borçlar Kanunu m.344/3 te kanun koyucu tarafların kira sözleşmelerinde kira artış oranlarını belirleyip belirlemediklerine bakmaksızın 5 yılı aşmış kira sözleşmelerinde tüfeyle sınırlı kalmaksızın kira artış oranı belirleme imkanı getirmiştir.  örneğin 01.01.2022 tarihli 8 yıl süreli bir kira sözleşmesinde taraflar 01.01.2027 tarihinden sonraki tarihler için kira tespit davası açabileceklerdir.

 

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

 

Kira tespit davası her zaman açılabilir ancak bunun sınırlaması 345. maddenin ikinci fıkrasında belirtilmiştir. Buna göre davanın açılma zamanı kira artış oranının ne zamandan itibaren işleyeceğini belirlemektedir. Taraflar kira döneminin bitişine 30 gün kalaya kadar dava açabilecekleri gibi, karşı tarafın eline kira döneminin bitişine 30 gün kalıncaya kadar geçecek şekilde ihtar çekerek gelecek kira döneminin herhangi bir ayında yine kira tespit davası açabilirler.

 

 

 

30 günlük süreyi kaçırırsak ve yazılı ihtar da çekmemiş isek ne olur?

 

Eğer taraflar bu 30 günlük süreyi kaçırır veya yazılı ihtar çekmeksizin tespit davası haklarını saklı tutmazlarsa bir yıl sonraki kira döneminde geçerli olmak üzere kira tespit davası açabilirler. Bu durumda bulundukları yıla ilişkin olarak bir arttırım yapamamış olurlar.

 

Yeni malik kira tespit davası açabilir mi?

 

Taşınmazı satın alan kişi Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşmenin doğrudan tarafı olduğundan eski maliğin ( dolayısıyla eski kiraya verinin) bütün hak ve borçlarına halef olmaktadır. Bu nedenle 5 yılı aşkın kira sözleşmesinin varlığının sürdüğü bir kira ilişkisine ilişkin tespit davası açabilir.

 

Kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesinin etkisi nedir?

 

Taraflar her sene yeni kira dönemi için sözleşme yaptıklarında 5 yıllık süreyi tekrar başlatmış olurlar Dolayısıyla her sene yapılan kira sözleşmesi tespit davasının açılma süresini uzatmaktadır.

 

Elbirliği ve Paylı mülkiyet Halinde kira tespit davası?

 

Davadaki taşınmaza ilişkin elbirliği ile mülkiyet mevcut ise davacıların birlikte dava açması gerekmektedir. Bunun tersine paylı mülkiyet var ise her bir paydaş kendi oranına ilişkin olarak arttırım talep edebilir.

 

33/883 sayılı resmi gazetede getirilen geçici madde ile konut kiralarına getirilen % lik sınırlama ile TBK m.344 nasıl yorumlanacak?

Getirilen bu sınırlama 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olmakla birlikte yalnızca konutlara ilişkin kiraları kapsamaktadır. İşyeri kiraları bu kapsamda değildir. Bu geçici dönemde ev sahipleri % oranında arttırım yapabileceklerdir. Ancak tespit davası için gerekli 5 yıllık sınır geçmiş ise kiraya veren % sınıra bağlı olmaksızın tespit davası açabilecektir.

Çatılı işyeri kiralarında ise maksimum değer olarak 12 aylık tüfe ortalaması olarak devam etmektedir.